| Éléments d’appréciation | Faits constatés | Conséquences |
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La sélection des entreprises qui vont participer à la construction d’un programme immobilier neuf est un enjeu primordial pour un promoteur. Celui-ci doit respecter une démarche formelle afin de prouver qu'il a agi en toute impartialité et avec la volonté de protéger au maximum ses clients. Lorsque celui-ci a opté pour la solution des corps d’état séparés visant à sélectionner directement une entreprise pour chacun des lots du chantier, le nombre important d’interlocuteurs nécessite, normalement, une assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO) qui assiste le maître d’ouvrage Si des critères incontournables ne sont pas respectés lors de l’évaluation des futurs partenaires du chantier, les risques encourus sont nombreux, des malfaçons jusqu’à l’abandon de chantier. A ce titre, un examen préalable de plusieurs documents spécifiques est nécessaire, et notamment : · Les qualifications de l’entreprise Celles-ci sont reconnues par des organismes agréés et indiquent à quels niveaux de technicité peut prétendre répondre l’entreprise, en fonction de ses équipements techniques, de la qualification de son personnel, de réalisation d’une opération équivalente. · L’assurance civile, biennale ou décennale Il convient ici de s’assurer que l’entreprise est à jour de ses cotisations et que tous les risques inhérents à l’ouvrage sont bien couverts. · Les comptes de l’entreprise Il est indispensable de vérifier d’une part, la bonne santé financière de l’entreprise prétendante et d’autre part, de vérifier sa disponibilité d’intervention aux dates fixées par le planning d’exécution des travaux. La consultation du dernier bilan comptable est primordiale et le greffe du tribunal de commerce doit être consulté pour vérifier l’entreprise n’a pas fait l’objet d’un signalement particulier · Capacité et taille de l’entreprise Concernant les disponibilités de l’entreprise, il convient de vérifier l’importance du montant des travaux en regard de son chiffre d’affaires. Une proportion trop élevée veut dire un besoin en trésorerie conséquent pour faire l’avance avant facturation, des frais de personnel et le paiement des fournitures. Elle impose une mise à disposition de moyens importants qui va nuire aux autres chantiers dont l’entreprise a la charge et va conduire, inévitablement à de la sous-traitance à des prestataires sans qualification professionnelle équivalente. L’entreprise devant être en mesure de faire face à l’ampleur des travaux à effectuer, il est important de vérifier que la taille de l’entreprise est adéquate, car les petites structures proposent généralement des prix plus bas, ce qui est attractif, mais dangereux si les appels d’offres se font au moins-disant. · Impôts – TVA – Prélèvements sociaux (Urssaf et Assedic) L’entreprise doit faire la preuve qu’elle elle est à jour de tous ces règlements. D’éventuelles dettes peuvent ne pas apparaître au jour de la signature des marchés alors qu’elles peuvent être préjudiciables à l’avenir de l’entreprise et donc aux chantiers sur lesquels elle intervient. | L’entreprise chargée du gros œuvre, un lot clé dans le démarrage des travaux, ayant été mise en liquidation 18 mois après l’ouverture du chantier, le rapport du liquidateur au tribunal de commerce relève: · L’acceptation de nombreux marchés, dont une partie, sur des chantiers géographiquement éloignés ; · Des chantiers mal pilotés, générant d'importants dépassements de coûts et de délais, et des malfaçons coûteuses à reprendre ; · Une insuffisance, dès l’origine, du chiffrage des propositions avec des chantiers devenus déficitaires en cours d'exécution ; · La responsabilité directe de Nexity dans la liquidation judiciaire de l’entreprise dont elle assurait près de 70 % de son volume d’activités. En dehors du chantier de la résidence Cognac les Ambres, un autre, antérieur et situé à Châtellerault, présentait des situations intermédiaires de chantier impayés pour des montants importants que Nexity s’est refusé à honorer, d’où l’impossibilité de poursuivre l’exploitation. L’examen des comptes de l’entreprise, qui ne comportait qu’un effectif total de 9 salariés en 2019, prouve également son incontestable inadéquation à effectuer le gros œuvre de la résidence de Cognac les Ambres qui comprenait 122 appartements. Tout cela prouve que les critères essentiels de sélection d’une entreprise, (qualifications professionnelles, couvertures des risques, solvabilité et rentabilité, savoir-faire, qualité de l’organisation et sérieux de la proposition), ont été fautivement sous-évalués par le maître d’ouvrage, à un point tel que des malfaçons, des non-façons, le dépassement des délais, et finalement l’abandon contraint du chantier, se sont produits. Pour des raisons économiques et de savoir- faire, des travaux de maçonnerie ont été modifiés à l’initiative de l’entreprise de gros œuvre. Des cloisons qui devaient être réalisées en murs banchés l’ont été en parpaings. Le tarif d’un mur en parpaings varie de 70€ à 200€/m², tandis que celui d’un mur en béton banché peut aller de 150€ à 400€/m² main-d’œuvre comprise. Hors les résistances des deux structures ne sont pas équivalentes. Le manque de surveillance du gros œuvre nécessitera par la suite un contrôle à postériori du ferraillage des cloisons. Les délais de reprise du gros œuvre après expertise nous indiquent que de nombreuses malfaçons ont été soulevées et ont nécessité de nombreuses reprises de structure pour assurer la solidité et la pérennité de l’ensemble. L’entreprise choisie, n’étant pas suffisamment dimensionnée, elle a dû faire appel à la sous-traitance qui plus est dissimulée aux investisseurs . L’expertise et les moyens des sous-traitants ne permettant pas de réaliser les travaux complexes, c’est une solution plus basique qui a été mise en œuvre. Cela a entraîné : malfaçons, désordres,- expertises, reprises et retards. | Il est indéniable que cette entreprise n’aurait jamais dû être sélectionnée (absence flagrant de moyens humains, financiers et techniques) et que Nexity a largement contribué à sa liquidation. Parmi les clauses légitimes, mais au demeurant contestable, de retard de livraison figure dans le contrat VEFA la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou de leurs fournisseurs. Or, la survenance de cette issue n’a pas été du tout anticipée par Nexity et procède indéniablement de négligences et fautes de sa part ou de dysfonctionnements internes. Ce constat est renforcé par l’inexistence apparente d’une assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO) L’évènement lié au redressement judiciaire et à la liquidation judiciaire de l’entreprise de grosoeuvre dont le promoteur porte la responsabilité, ne peut donc pas être considérécomme une cause légitime de suspension du retard de livraison. Une résolution de la vente, sans pénalité et avec des dommages-intérêts, qui serait demandée de la part des investisseurs semble se justifier pleinement. Cet argument est renforcé par les malfaçons et non-façons du fait de l’entreprise de gros initialement sélectionnée, qui laissent planer un doute sérieux sur la véritable qualité de la construction des appartements. La taille de l’entreprise ne lui permettant pas de disposer des moyens matériels et de l’expertise suffisante, le recours dissimulé à une sous-traitance insuffisamment qualifiée a trompé les investisseurs sur la réelle qualité de construction de leur appartement. Sur le long terme, un tel manquement ne peut avoir qu’une incidence défavorable sur la plus-value à espérer en cas de revente du bien. |
| Éléments d’appréciation | Faits constatés | Conséquences | ||||||||||||||||||||||||||
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Le maître d’œuvre est une personne physique ou morale, indépendante du maître d’œuvre , chargée de veiller à l’exécution et à la conformité des travaux sur un chantier de construction Parmi les missions qui lui incombent, celles qui se rapportent à la surveillance des travaux avant leur réception sont non seulement d’assurer un suivi rigoureux et attentif du chantier, mais aussi de vérifier la conformité des travaux réalisés. Si des désordres ou/et des malfaçons affectent la construction, le maître d’œuvre est tenu obligatoirement d’en aviser par écrit le promoteur qui dans un contrat VEFA assume la maîtrise d’ouvrage. Les informations correspondantes, qui sont transmises au maître d’ouvrage, lui permettent d’informer valablement les investisseurs sur les difficultés rencontrées Les rapports devraient inclure des informations détaillées sur l’état actuel du projet ainsi que des informations sur les progrès réalisés, les délais respectés et les différentes étapes à venir. La présentation d’une attestation erronée, voire frauduleuse, expose le promoteur et son maître d’oeuvre à de lourdes sanctions | Le 28 juin 2022, un courrier de la SCCV Cognac les Ambres avise les investisseurs qu’elle est contrainte de reporter la livraison des appartements au 2ème trimestre 2023, pour des évènements, indépendants de sa volonté, et notifiés dans les attestations du maître d’œuvre. Les deux attestations du maître d’œuvre en date du 15 juin 2022 jointes à ce courrier mentionnent les jours de retard comptabilisés par le maître d’œuvre qui se décomptent comme suit :
Le maître d’œuvre ayant attesté sur l’honneur la comptabilisation des jours de retard est la SAS Georges V, Val de Loire, introuvable au registre du commerce, mais dont le numéro de SIREN correspond à celui de la société Nexity Val de Loire. Le 18 octobre 2024, une autre attestation du même maître d’œuvre mentionnait les données suivantes :
Entre le début des travaux (janvier 2021) et la fin du contrat du maître d’œuvre( 30 juin 2024), on dénombre 830 jours travaillés. Les causes légitimes de retard de livraison telles que comptabilisées par le maître d’œuvre représentent 738 jours, après le retraît des jours ayant vu plusieurs évènements survenir ! Sur cette période, 88 % du temps aurait donc été affecté par des évènements indépendants de la volonté du promoteur à exécuter normalement le chantier de construction. D’autres courriers manifestent également cette invraisemblance.• Une lettre d’information du 9 mars 2022, affirmait que le chantier ne présentait aucun retard, ce qui a conduit Nexity à appeler, en avril 2022, les appels de fonds jusqu’au stade hors d’eau et début juin pour le hors d’air. • Le 22 juin 2022, les acquéreurs reçoivent un courrier les informant de 250 jours de retard et une première attestation de 65 jours d’intempéries • Un courrier postérieur évoque ensuite 100 jours d’intempéries alors que celles-ci ne pouvaient être que marginales Nous comptons que 6 semaines de travaux effectifs entre la première attestation (15/06/22) et l’arrêt du chantier (26/07/22) • 8 novembre 2023, attestation du maître d’œuvre de la reprise d’activité du lot gros œuvre. | Les attestations du maître d’œuvre sont qualifiables de frauduleuses tant pour des raisons de forme que de fonds. La SAS Georges V Val de Loire n’existe pas et c’est, en réalité, Nexity Val de Loire qui contrôle le maître d’ouvrage, mais exerce également la fonction de maître d’œuvre. D’où une suspicion avérée de connivence , si ce n’est de conflit d’intérêts. Des contradictions, des invraisemblances et des manipulations sont si excessives de la part des maîtres d’œuvre et d’ouvrage qu’elles manifestent une volonté de tromper les investisseurs. Toutes ces manœuvres ne peuvent ni dissimuler la réalité d’un retard considérable, ni le fait que l’objectif de rentabilité et de défiscalisation ne pourra pas aboutir. Les investisseurs sont donc légitimes d’obtenir la résolution de la VEFA de manière conventionnelle ou judiciaire ou/et d’obtenir des dommages-intérêts couvrant notamment la perte de loyers et de l’avantage fiscal, le montant des intérêts intercalaires payés au titre du prêt immobilier et un préjudice moral.
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| Éléments d’appréciation | Faits constatés | Conséquences |
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Le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre sont tenus à une obligation de moyen de respecter le délai de livraison contractuel. Ceux-ci doivent tout mettre en œuvre pour que la reprise des travaux intervienne le plus vite possible si le chantier connaît des difficultés susceptibles d’occasionner un retard de livraison. Il en résulte une obligation d’effectuer de véritables diligences, notamment pour remplacer les entreprises défaillantes et qui doit être anticipée dans les stipulations d’un contrat VEFA. La modification des prestations et des matériaux par des équivalents et celle de la consistance du bien doivent y être stipulées. | Entre l’arrêt du chantier à cause de la défaillance de l’entreprise de gros œuvre et sa reprise, 14 mois se sont écoulés. Le contrat VEFA proposé par Nexity stipule dans pourtant à sa page 17 une grande latitude au bénéfice du vendeur. Les stipulations contractuelles y figurant lui permettent, en effet, de modifier toutes les prestations et matériaux énumérés dans la notice descriptive, par des prestations équivalentes, et ceci dans une série d’hypothèses qui vise notamment le « défaut d’approvisionnement ». De même, la clause autorise le vendeur à modifier unilatéralement la consistance du bien en précisant que « de même seront admises toutes les modifications de structures ». | Le retard de plus de 34 mois après la date prévue pour l'achèvement de la construction trouve essentiellement son origine dans la seule absence de véritables diligences effectuées par Nexity pour remplacer l’entreprise de gros œuvre, mise en liquidation judiciaire de son fait. Les facultés de modifications du contrat VEFA laissées au maître d’ouvrage rendent difficilement opposable l’argument de difficultés d’approvisionnement ayant un lien direct avec un retard important. Nexity supportait l’obligation de mettre en oeuvre tous les moyens pour éviter ce retard. Cette société disposait, de par les stipulations des contrats de VEFA, d’une large latitude à cette fin, puisqu’elle trouvait en droit de modifier complétement les équipements et et les matériaux en cas de difficulté d’approvisionnement. Le vendeur n’ayant donc pas respecté son obligation de moyen, les investisseurs sont légitimes à demander réparation de la faute commise. |
| Éléments d’appréciation | Faits constatés | Conséquences |
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Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement doit comporter en annexes ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications relatives à la consistance du bien et aux caractéristiques techniques de l’immeuble. Cette consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication de chacune des pièces et des dégagements. La réduction de consistance d’un bien vendu est un motif valable pour : · Refuser la confirmation de la réservation si la réduction de consistance est d’une valeur supérieure à 10%. · Demander une diminution du prix de vente, et ce dans l’année de la livraison. Annuler la vente immobilière | Le contrat de vente VEFA sur lequel la superficie du terrain est de 14506 m2 n’est pas conforme au contrat de réservation mentionnant 19576 m2. Les investisseurs n’ont pas été explicitement informés de cette modification par le promoteur avant la signature du contrat de vente. Les conseillers qui ont vendu les appartements n'ont pas également avisé les investisseurs de ce changement. Les notaires chargés de rédiger les actes non plus, alors que les deux permis de construire étaient inscrits dans le contrat de VEFA, dont celui intégrant la modification du foncier. La parcelle de 4067 m2 a été revendue en novembre 2022 Des logements sociaux ont été construits sur la parcelle de terrain comprise dans le plan de masse tant présenté dans la plaquette publicitaire que dans le contrat de réservation. Cela modifiait de façon significative l'esthétique de l'ensemble de la résidence et sa quiétude. Le prix d'achat du bien n’a fait l’objet d’aucun ajustement à la baisse tant pour tenir compte de la modification du foncier que la dégradation de l’environnement immédiat | La superficie du terrain étant effectivement indiquée dans le contrat de réservation, une action en réduction de prix, conventionnelle ou judiciaire est normalement ouverte aux acquéreurs. Cette erreur faisant partie d’un nombre important d’autres manquements du vendeur envers ceux-ci, justifie également une résolution de la vente. |
| Éléments d’appréciation | Faits constatés | Conséquences | ||||||||||
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Le régime d’ordre public de la VEFA impose que des seuils d’échéances de prix soient scrupuleusement respectés Ces seuils fixés par la réglementation sont absolument impératifs et indépassables. Sinon, le système de protection voulu par le législateur se trouve atteint. Concernant le stade dit « hors d’eau, il résulte des normes professionnelles que celui-ci correspond à « la réalisation complète du gros oeuvre et à l’achèvement de la toiture et à la couverture, ou, s'agissant d'une toiture-terrasse, l'étanchéité réalisée ». Toute demande en paiement de plus de 55% impose donc que l’ensemble du bâtiment dont dépend ce lot considéré ait été complétement terminé du point de vue de son gros oeuvre, de sa toiture et de sa couverture. A chaque appel de fonds, une attestation de réalisation des travaux doit être établie par le maître d’œuvre ou par un organisme de contrôle indépendant. La présentation d’une attestation frauduleuse, c’est-à-dire fausse, trompeuse, falsifiée, expose le promoteur et son maître d’oeuvre à de lourdes sanctions | Le stade hors d’eau a été effectif fin décembre 2024, pour une date initialement prévue en novembre 2021, soit un dépassement de 34 mois. Or, des attestations relatives au stade « hors d’eau », certifiant que le gros oeuvre est achevé, sont datées du 28 mars et 7 juillet 2022, alors que la mise en redressement judiciaire de l’entreprise chargée de son exécution date du 26 juillet 2022. La liquidation judiciaire a été prononcée le 8 décembre 2022. Entre-temps, le 30 août 2022, l’administrateur judiciaire avait signifié à Nexity, avec effet immédiat, la non-poursuite du contrat pour la réalisation du programme immobilier de Cognac les Ambres avec effet Il est donc indéniable que des éléments de gros oeuvre ne pouvaient pas être terminés à la date de l’attestation du 5 avril 2022. Puis si l’on regarde les appels de fonds effectués par le collectif de 49 personnes, les pourcentages suivants sont constatés:
Le montant total des appels de fonds indûment reçu par Nexity représente 1,58 million d’euros. | La présentation d’une attestation frauduleuse est, ici, irréfutable. Une telle faute est une source de sanction pénale tant pour le promoteur que le maître d’œuvre. Sur le plan civil, la responsabilité du maître d’œuvre, auteur d’une attestation frauduleuse, se trouve également engagée. La responsabilité civile du promoteur est également exposée, car au moment de la demande de situation de paiement, celui-ci ne pouvait pas ignorer le caractère frauduleux de l’attestation relative au stade hors d’eau délivrée par son maître d’œuvre. Celle-ci interdisait, en l’état, de demander à l’ensemble des investisseurs l’appel de fonds correspondant. Cette responsabilité pénale et civile conjointe est d’autant plus fondée que le promoteur et le maître d’œuvre font partie du même groupe, déniant toute indépendance des parties et laissant ainsi planer une suspicion de conflit d’intérêts et de connivence. |
| Éléments d’appréciation | Faits constatés | Conséquences |
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Un contrat VEFA doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi. Une telle disposition est d’ordre public, c’est-à-dire que c’est une règle de droit impérative qui s’impose dans les rapports sociaux et économiques afin de préserver la sécurité, la tranquillité, la paix, la concurrence au sein de la société. La mauvaise foi se caractérise souvent par un défaut d’information lors de la phase de négociation et d’exécution En effet, dans une VEFA, le promoteur est tenu d’abord à un devoir d’informer objectivement l’acquéreur des risques liés à l’achat d’un immeuble entrant dans un programme de défiscalisation. De plus, un contrat de VEFA qui prévoit un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux pour apprécier les causes de retard de livraison n’exonère pas le promoteur de ne pas laisser trop longtemps l’acquéreur dans l’incertitude quant à la date exacte d’achèvement de l’immeuble. Les risques de retard de livraison et le retard lui-même non seulement doivent être connus des acquéreurs, mais se justifier. | La lecture de nombreux documents adressés par le promoteur aux investisseurs manifeste une mauvaise foi doublée d’un défaut d’information patents. Parmi ceux-ci, un courrier, daté du 9 février 2024, est particulièrement probant à ce titre. Presque unique en son genre. Le promoteur affirme, en effet, une succession de contrevérités absolues à ses acquéreurs qui sont des non professionnels, donc des parties faibles, et portant notamment sur : · Le décalage du délai de la livraison n’ouvrant pas droit à indemnisation · La suffisance des correspondances · L’absence de perte de loyers · La régularité des attestations de survenance des causes de retard exclusivement fournies par le maître d’oeuvre · L’absence de résolution envisageable en dehors de cas spécifiques stipulés au contrat de VEFA. Les contrats de réservation faisant état d’un prêt dont l’obtention est érigée en condition suspensive de la vente ne font mention des risques qu’un retard de livraison peut engendrer sur ce prêt. La seule mise en garde concerne les risques liés « au non-respect des engagements de location dont l’acquéreur est informé qu’ils entraînent la perte du bénéfice des incitations fiscales » et ceux “ afférents à un investissement locatif » Les acquéreurs ont reçu divers courriers supposés les informer du report de la livraison, mais ayant un caractère évolutif et imprécis. A titre d’exemples : · Le 14 avril 2023 : « nous pouvons raisonnablement prévoir une livraison de la résidence au 4ème trimestre 2024 ». · Le 8 novembre 2023, une livraison est annoncée « au plus tard au cours du semestre 2025 », étant précisé que le mois de livraison « serait communiqué au plus tard 4 mois avant la date de livraison prévisionnelle » Le 13 décembre 2024, « le nouveau planning prévoit désormais une livraison prévisionnelle au 30 octobre 2025 » | Le non-respect du droit des contrats par le promoteur est incontestable Ce manquement s’inscrit dans la liste des éléments permettant d’obtenir soit de manière transactionnelle, soit judiciaire une issue, qui réponde aux attentes des investisseurs. Deux d’entre elles apparaissent particulièrement fondées : la résolution de la VEFA ou l’indemnisation de la perte de loyers avec des dommages-intérêts pour le préjudice moral subi. Le promoteur n’a pas non plus rempli son devoir d’information sur les risques engendrés par un retard de livraison. Le manquement à ce devoir justifie normalement une réparation de la chance perdue par l’investisseur de ne pas avoir conclu l’opération ou de l’avoir conclu dans d’autres conditions. De même, le défaut d’information sur le retard lui-même permet d’obtenir la réparation des conséquences de ce retard, avec notamment le paiement des intérêts intercalaires, le coût de l’assurance emprunteur au titre de la période d’anticipation supplémentaire et les loyers non perçus. La communication de Nexity sur les problèmes rencontrés pendant la phase de construction n’a été effectivement entreprise que lorsque ce promoteur était au pied du mur et ne pouvait plus dissimuler les faits et leurs conséquences. Les informations reçues ne cherchaient qu’à trouver des justifications dans la survenance d’évènements injustifiables pour reporter sans cesse la livraison. Ces agissements ont généré un stress et une perte de confiance définitive de la plupart des investisseurs envers le promoteur.
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| Éléments d’appréciation | Faits constatés | Conséquences |
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Dans le cadre de ses relations contractuelles à l’égard de ses clients, un conseil en investissement financier est tenu envers eux de plusieurs obligations : une d’évaluation, l’autre d’information et de conseil L’obligation d’évaluation impose, de par loi, de se procurer auprès des clients potentiels « les informations nécessaires concernant leurs connaissances et leur expérience en matière d'investissement en rapport avec le type spécifique d'instrument financier, d'opération ou de service, leur situation financière et leurs objectifs d'investissement, de manière à pouvoir leur recommander les opérations, instruments financiers et services d'investissement adaptés à leur situation » | L’examen des dossiers de tous les membres du collectif ne montre aucune véritable recherche par les CIF sur des connaissances et l’expérience des acquéreurs en matière d’investissement se rapportant à l’opération envisagée. Il faut d’ailleurs noter que le bailleur, Domytis, bénéficiait de l’action de Domytis Invest pour convaincre les acquéreurs de louer leur appartement dans une résidence seniors. Les CIF ont systématiquement cherché à rassurer au maximum les investisseurs, dont beaucoup de retraités, en mettant en avant la réputation et la qualité des prestations, tant de Domitys que du promoteur Nexity en ces termes : « Un investissement sûr et garanti, sans risque, idéal pour un complément de retraite… » | La mise en jeu de la responsabilité du CIF implique la démonstration d’un préjudice lié à l’inadéquation du conseil donné. Cela semble cas, car le contrat de VEFA liait l’acquéreur au bailleur, Domytis, pendant une durée de onze années. L’acquisition n’était donc pas réalisée pour occuper le bien, mais seulement dans le but d’encaisser des loyers. Les CIF auraient donc dû alerter les investisseurs que tout retard important dans la livraison du bien était susceptible de remettre en cause la rentabilité de l’investissement. |
| Éléments d’appréciation | Faits constatés | Conséquences |
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L’obligation d’information et de conseil implique d’éclairer l’investisseur sur les risques liés à l’opération dans laquelle il s’engage. Cette obligation est parfois considérée comme « sévère » car portant sur les risques liés à des aléas que l’investisseur ne peut ignorer, notamment en ce qui concerne l’opération de défiscalisation de la VEFA. Le devoir d’information et de conseil n’est pas modulé en considération de la qualité de l’investisseur, ce qui écarte toute interrogation quant à la qualité d’averti ou non de celui-ci. Ce devoir d’information et de conseil oblige à mettre en lumière les risques dont la réalisation peut mettre en péril la rentabilité attendue du montage (défaillance du locataire, réalisation ou retard dans la réalisation du projet sur lequel se base le montage). Depuis 2018, un CIF est tenu d’indiquer si la prestation de conseil en investissement est fournie de manière indépendante ou non. Cela doit figurer sur un document remis à l’investisseur potentiel indiquant en particulier si le CIF est rémunéré par l’établissement gérant le produit d’investissement qu’il propose. | Le contrat de réservation attire bien l’attention de l’investisseur sur les risques liés au bail portant sur l’immeuble en ces termes « le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice de l’incitation fiscale » et « l’attention du réservataire est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif y compris évolution défavorable du marché locatif » . Or, les investisseurs n’ont pas reçu d’information particulière et par écrit sur la nature des véritables risques encourus au titre de l’investissement. Le contrat de VEFA comprend une clause portant sur les « causes légitimes de suspension du délai de livraison ». Or là aussi, en aucun cas, l’attention des investisseurs n’a été attirée de manière formelle sur le risque lié à un retard important de livraison Ce manquement est particulièrement avéré pour les personnes ayant recouru à un crédit immobilier pour financer l’opération. Les simulations fournies mettent en évidence que le CIF ne pouvait légitimement ignorer les conséquences du retard de livraison sur le remboursement de ce crédit. Concernant l’indépendance ou non du CIF, les investisseurs n’ont reçu aucune information écrite et tangible sur le fait que celui-ci était rémunéré par Nexity. | Le CIF a manqué à son obligation d’information et de conseil lorsqu’il connaissait la nécessité d’un recours au crédit pour financer l’opération d’acquisition . Celui-ci ne pouvait légitimement ignorer les conséquences du retard de livraison sur le remboursement de ce crédit. L’attitude des CIF sur leur dépendance vis-à-vis du promoteur, et dans laquelle les investisseurs ont été tenus dans l’ignorance, semble établie. En effet, il est certain, qu’à de très rares exceptions près, les investisseurs ont été, après la signature du contrat de VEFA, complétement délaissé par les CIF qui ne sont pas intervenus, malgré les informations reçues, sur les défaillances dont Nexity était responsable. Cette attitude est particulièrement avérée pour Domitys Inv qui, pourtant, appartient à la même structure que le bailleur, la SAS Domytis.
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| Éléments d’appréciation | Faits constatés | Conséquences |
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Le CIF doit formaliser le conseil fourni à l’investisseur potentiel dans un rapport d’adéquation. Ce rapport doit démontrer que les propositions sont adaptées aux objectifs, à la situation particulière du client, à son expérience financière, à sa tolérance au risque, à sa capacité à subir des pertes et à ses préférences en matière de durabilité. Avant la rédaction de ce rapport, le CIF doit collecter des informations précises sur l’investisseur à travers des documents tels que le questionnaire patrimonial et le questionnaire de risque. Ceux-ci aident à établir une vue d’ensemble de la situation financière du client, de ses objectifs d’investissement et de son profil de risque. Pour un contrat de VEFA qui comporte des seuils d’échéances de prix en fonction de l’état d’avancement des travaux, un réexamen périodique des dispositions convenues est à prévoir. Le CIF est tenu de se préoccuper des retards ou de tout incident affectant la livraison du bien et susceptible de nuire à la rentabilité annoncée. | Les CIF ont établi pour chaque investisseur un tableau de simulation des recettes que l’investissement promettait dans les deux années qui suivaient la signature du contrat (délais de construction de la résidence) Le bilan de l’opération prenait en compte les recettes attendues, l’amortissement, la réduction d’impôts, les remboursements de crédit, les charges. La synthèse indiquait un revenu annuel supérieur à 4% du capital investi. Le délai de retour de rentabilité était promis après 2 années. | L’investissement proposé était un produit pour un complément de retraite. Le délai de distribution des revenus, en l’occurrence des loyers, est très important en particulier pour des personnes proches de la retraite ou déjà en retraite, comme c’était le cas pour la majorité des investisseurs du collectif, démarchés dans ce projet. Les CIF n’ont pas accompagné leurs clients pour s’assurer que les appels de fonds étaient conformes au contrat de VEFA. Ils ont laissé seuls les clients les contester auprès du promoteur, sans apporter ni l’aide juridique adéquate, ni un soutien après-vente. Si les investisseurs avaient été correctement informés que le rendement avait comme risque possible d’être reporté de 3 ans et de n’être effectif que 5 ans après la signature du contrat de VEFA, jamais ils ne se seraient engagés. Avertis d’un risque de report de distribution des loyers de 5 ans, ce n’est certainement pas le produit d’investissement qu’ils auraient choisi ! |