Dans le cadre d’une offre « multi acquéreurs » d’immeubles en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), il a été proposé à des investisseurs voulant se procurer un complément de revenus, de mettre en location un appartement d’une résidence seniors dénommée Cognac les Ambres.
Vu la nature de la vente, des appels de fonds devaient être effectués au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux de construction selon les stipulations du contrat VEFA.
L’opération correspondante intégrait également un programme de défiscalisation au titre de la location en meublé non professionnel (LMNP). Celle-ci permettait de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition, réduisant ainsi le montant des apports à effectuer.
La livraison prévisionnelle des immeubles était contractuellement prévue pour le 31 décembre 2022 avec la perception des loyers à compter de janvier 2023.
Le montage d’investissement proposé intégrait pour chaque lot vendu un bail de onze ans conclu avec la SAS Domytis. La prise d’effet de ce contrat a été fixée à la date de livraison de l’immeuble et le paiement des loyers était garanti par la SAS DOMITYS qui, compte tenu d’un délai de carence de trois mois, devait intervenir au plus tard le 1er avril 2023.
Les données communiquées lors de la phase précontractuelle mentionnaient diverses informations permettant d’appréhender les trois données essentielles que sont le loyer annuel net de charges, le montant de la TVA récupérable et la rentabilité nette.
| Désignation de l’intermédiaire financier | Nombre d’investisseurs concernés |
|---|---|
| Angle Neuf (LCL) | 2 |
| Domitys Invest | 10 |
| Financys | 1 |
| Ingénierie Patrimoine | 1 |
| La Banque Postale et Louvre Banque Privée | 9 |
| Patrimoine Design | 1 |
| Square Habitat (Crédit Agricole) | 11 |
| Trust Conseil et Patrimoine | 1 |
| Via la Plateforme Patrimoniale | 3 |
| Total | 39 |
| Désignation | Signature |
|---|---|
| Contrat de réservation | OUI |
| Offre de prêt si recours partiel ou total au crédit immobilier | OUI |
| Documents d’information sur l’état des risques et des pollutions | NA |
| Notice descriptive des appartements | OUI |
| Annexes au contrat de réservation (mécanisme de récupération de la TVA / signature électronique / répartition des charges, impôts et taxes et réparations, liés aux locaux loués) | OUI |
| Détail du pack meuble LMNP / LMP | OUI |
| Échéancier prévisionnel | OUI |
| Mandat de facturation | OUI |
| Accusé de réception de remise du dossier de l’exploitant | OUI |
| Bail commercial meublé | OUI |
| Commande du mobilier | OUI |
| Plan synoptique de résidence et de l’appartement | OUI |
La signature du contrat VEFA, ayant suivi celle du contrat de réservation, a eu pour conséquence le règlement des frais d’acquisition selon un décompte notarié et des appels de fonds réclamés en fonction de l’état d’avancement des travaux.
L’entreprise de construction Aubert Construction a été choisie par le promoteur pour le lot du gros œuvre portant sur une résidence seniors de 122 appartements sur un seul bâtiment.
Celle-ci devait commencer les travaux lui incombant en février 2021 et les achever en novembre 2021.
Les comptes sociaux déposés avec déclaration de confidentialité au greffe du tribunal de commerce pour les exercices 2019, 2020 et 2021 fournissent des données sur les moyens techniques et humains et sur la solidité financière d’AUBERT CONSTRUCTION.
| 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Actif immobilisé | 581 962 € | 198 894 € | 172 536 € |
| Actif circulant | 3 033 514 € | 1 471 434 € | 942 336 € |
| Dettes | -3 180 202 € | -1 338 303 | -842 719 € |
| Résultat de l’exercice | 103 339 € | 59 782 € | 16 737 € |
| Nombre de salariés | ? | ? | ? |
Les comptes de l’entreprise montrent qu’elle n’aurait jamais dû être choisie en 2019 pour le lot de gros œuvre, vu l’importance de l’immeuble à construire.
Ces données montrent une forte augmentation de l’activité de l’entreprise alors que celle-ci a été mise rapidement en redressement judiciaire le 26 juillet 2022, puis en liquidation, le 8 décembre 2022.
Les raisons de ce fait contradictoire sont justement expliquées dans la requête de l’administrateur judiciaire, Me ZETLAOUI du 24 octobre 2022, demandant la conversion du redressement judiciaire en liquidation. (voir dans Documents)
Celles-ci mentionnent notamment :
Il en a résulté une dégradation extrêmement rapide de la trésorerie.
Le 30 août 2022, l’administrateur judiciaire avait déjà signifié à Nexity la non-poursuite du contrat, avec effet immédiat, pour la réalisation du programme immobilier de Cognac les Ambres.
La société Nexity a communiqué les informations relatives au redressement judiciaire et à la non-poursuite du contrat la liant à AUBERT CONSTRUCTION dans un courrier adressé le 13 octobre 2022 aux investisseurs de Cognac les Ambres.
Tout cela manifeste indéniablement que toutes les précautions n’ont pas été prises par Nexity pour limiter les risques de défaillance d’une entreprise clé, en charge du gros oeuvre, Aubert Construction, dont la vulnérabilité ne pouvait être méconnue. Cette lacune, étendue avec la liquidation judiciaire de l’entreprise CT3M et du redressement judiciaire de l’entreprise MOREAU, confirme un grave manque de vigilance de Nexity dans la sélection des entreprises.
La conséquence en est une perte de loyers préjudiciable pour les investisseurs.
Dans sa même requête du 22 octobre 2022, l’administrateur explique les graves problèmes de trésorerie d’Aubert Construction dus aux faits suivants :
Par une série de courriers adressée par son conseil, Nexity a finalement fait savoir qu’elle ne se reconnaissait débitrice d’aucun montant a l’égard de la société Aubert Construction.
Dès lors, toute poursuite de l’activité risquait de générer un nouveau passif et la liquidation judiciaire de l’entreprise devait être prononcée.
Des informations exposées ci-dessus, il ressort clairement que Nexity a, elle-même, de par ses agissements, provoqué la liquidation de la société Aubert Construction qu’elle avait sélectionnée pour la réalisation du lot de gros œuvre du chantier Cognac les Ambres.
Tous les jours perdus dans l’achèvement de ce lot ne constituent donc pas un événement pouvant être considéré comme une clause légitime de suspension du délai de livraison. En effet, cette clause disait que :
« l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majorés de 1 mois, pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier »
Or, les acquéreurs ont été dans l’incapacité totale d’appréhender sa signification précise et surtout une date maximale d’achèvement acceptable au regard de l’objectif de perception de loyers.
Le collectif ICLA a clairement exprimé, par un courrier de son conseil, en date du 24 novembre 2024, cette position en dénonçant qu’en
« confiant à AUBERT CONSTRUCTION – le lot GROS ŒUVRE – puis en refusant d’honorer le règlement de ses dettes – NEXITY a sciemment précipité la liquidation judiciaire de l’entreprise »
Qui plus est, d’autres articles de presse ont relayé le comportement de mauvais payeur de Nexity
Ainsi dans un article du Courrier Picard du 10 septembre 2023, intitulé:
Résidences Édouard-Denis du groupe Nexity: des retards qui interrogent , il est écrit :
« Pour gonfler encore un peu plus ces chiffres, raconte encore cette ancienne collaboratrice, Nexity ferait également office de mauvais payeur avec les entreprises qu’elle fait intervenir sur les chantiers. « Il était d’usage d’arrêter le paiement des entreprises à partir de novembre afin de stopper des dépenses et donc d’embellir les résultats annuels. » Résultat, des entreprises qui ne sont plus payées et refusent naturellement de poursuivre les travaux. Une information confirmée par un chef d’entreprise de la Somme qui attend, plusieurs mois après son intervention sur le chantier d’une résidence de la zone lntercampus d’Amiens ».
Par Chronologie des faits (voir dans Documents), vous accédez au tableau résumant les évènements majeurs ayant affecté le chantier de construction de Cognac les Ambres depuis le démarrage des travaux jusqu’à la fin de l’année 2024.
De ce tableau ressortent plusieurs points prouvant l’incapacité de Nexity à surmonter non seulement la défaillance d’Aubert Construction et celle d’autres entreprises, mais surtout trouver des entreprises prêtes à reprendre les lots non réalisés. Ainsi :
Alors qu’Aubert Construction devait normalement achever ce lot de gros œuvre en novembre 2021, les investisseurs ne seront avertis de la reprise du lot de gros œuvre par l’entreprise Bozkurt que le 8 novembre 2023.
Pourtant Nexity a informé les investisseurs que deux entreprises s’étaient positionnées pour reprendre le lot gros œuvre en octobre 2022. Il était précisé que dans les 3 mois (délai d’études) le chantier devait reprendre. En réalité, et sans aucune explication ni information, Nexity a recherché, non sans mal, une entreprise moins-disante qui accepte de reprendre les travaux, différant la reprise effective du gros œuvre à décembre 2023.
Nexity attendra le début de 2023 pour demander une expertise totale des ouvrages avant de pouvoir reprendre les travaux. Cette expertise débuta le 23 janvier 2023, soit 5 mois après avoir reçu la confirmation du liquidateur que l’entreprise Aubert Construction ne reprendrait pas les travaux !
Une expertise assurancielle sera ensuite demandée par Nexity en avril 2023.
En juin, l’expertise s’est poursuivie et une étude complémentaire a été mise en œuvre, avec un compte rendu définitif rendu en juillet 2023. Le rapport préliminaire d’expertise assurantielle ne sera établi que le 20 septembre 2023.
D’autres entreprises devant intervenir dans le chantier de la résidence services seniors (RSS) ont également incapables d’honorer leur contrat et notamment :
Au cours de la période de retard de livraison, le maître d’œuvre signera même des attestations (7 juillet 2022) de mise Hors d’eau. Il est difficile de comprendre comment des bâtiments ont été couverts alors que la livraison des matériels n’avait pas encore été effectuée.
Or, deux de ces entreprises étaient incontournables pour que le clos couvert des bâtiments, donc avec une étanchéité à l’eau et à l’air, soit effectif.
La couverture complète du bâtiment n’a été effective qu’en décembre 2024, soit 4 ans après le démarrage du chantier.
Début décembre 2024, il a été constaté visuellement sur le chantier que l’absence de tuiles ne permettait pas aux ouvriers de finir la couverture !
Au commencement de janvier 2025, le bâtiment n’était toujours pas complétement hors d’air.
Un exemple parmi tant d’autres, celui de M. MP qui a investi dans l’achat d’un appartement pour 183000 toutes taxes comprises (TTC) avec un recours partiel à un prêt immobilier de 85000 € sur 180 mois
| BILAN DE L’INVESTISSEMENT de M. MP (Période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024) | Réel € |
|---|---|
| Total des loyers indexés avec application du délai de carence | 0 |
| Entrées de trésorerie | 0 |
| Frais d’acquisition | 6853 |
| Frais financiers liés au prêt immobilier | 4211 |
| Honoraires de conseil et autres frais | 1119 |
| Sorties de trésorerie | 12183 |
| Perte de trésorerie | 12183 |
Sur 24 mois, cet acquéreur a donc vu ses revenus amputés de 12183 €, soit une moyenne mensuelle de 508 € !
Il faut également noter que le montant de l’échéance du prêt accordé, intérêts compris ( 505 €), était supérieur au montant du loyer net de charges (433 €), ce qui pose la question de la bonne adéquation entre les revenus et l’endettement, et donc d’un défaut de conseil.
Outre la déperdition de trésorerie, les investisseurs ont été les victimes de préjudice résultant d’actions initiées directement par Nexity.
Une modification foncière dissimulée n’a pas donné lieu à une diminution du prix de vente
Pour la majorité des investisseurs, il émerge des différences de désignation du bien vendu entre le contrat de réservation et l’acte de VEFA notarié.
Les investisseurs ayant signé leur contrat de réservation, avant fin 2020 ; avaient été démarchés sur la base d’une plaquette publicitaire indiquant que la résidence était construite sur un foncier de 19574 m2 comportant un emplacement pour les parkings et un espace vert à l’appui d’un plan d’implantation.
Sans une information préalable de l’ensemble des investisseurs, Nexity a demandé mi-2020 une modification du permis de construire qui, entre autres, amputait le foncier de 4668 m2. Le terrain initialement réservé à un espace vert a finalement été vendu pour y implanter un bâtiment de logements sociaux.
Outre la diminution du foncier pour près de 24% de sa surface initial, c’est l’environnement végétalisé et visuel proche des logements de la résidence qui ont été désavantageusement impactés.
Si le contrat VEFA faisait état de la surface du foncier corrigée, ni les vendeurs, ni le promoteur (Nexity), ni le notaire n’ont préalablement pris soin d’informer les futurs acheteurs de la modification intervenue entre le contrat de réservation signé et le contrat de vente (VEFA). La justification avancée a été que le contrat de vente, stipulant que seules les informations fournies dans les annexes étaient contractuelles, l’acheteur ne pouvait pas les ignorer.
Le coût d’immobilisation financier des appels de fonds indus
Le contrat VEFA des acquéreurs imposait le respect de l’échelonnement de paiement du prix. Sa violation est d’ailleurs source de sanction pénale et de responsabilité civile.
Jusqu’en décembre 2024, l’avancement du chantier ne permettait de justifier l’appel que pour 55% du prix d’acquisition toutes taxes comprises. Or la plupart des investisseurs ont versé jusqu’à 80 % ce qui, sur le plan financier, a généré un coût d’immobilisation des appels de fonds excédentaires.
Or, le régime d’ordre public de la VEFA impose que les seuils d’échéances de prix soient scrupuleusement respectés. Sinon, une sanction pénale et civile s’ensuit.
Là encore un exemple s’impose avec Mr C. qui a financé intégralement son acquisition sur ses fonds propres :
| Appels de fonds | Date | € |
|---|---|---|
| Versement au démarrage des travaux (15 %) | 03/12/2020 | 27090,0 |
| Versement au démarrage des fondations (25 %) | 16/04/2021 | 18060,0 |
| Versement à l'achèvement des fondations (35 %) | 18/06/2021 | 18060,0 |
| Versement à l'achèvement du plancher bas (45 %) | 25/08/2021 | 18060,0 |
| Versement à l'achèvement du plancher haut (55 %) | 01/10/2021 | 18060,0 |
| Versement à la mise hors d'eau (70 %) | 18/12/2021 | 27090,0 |
| Versement au démarrage du cloisonnement (80%) | 16/03/2022 | 18060,0 |
De ce tableau, il ressort clairement que M. C a versé, à compter du 1er octobre 2021, la somme de 45150 € correspondant à des appels de fonds que Nexity n’étaient pas en droit de demander. Si cet argent avait été placé à 3% jusqu’au 31 décembre 2024, cela lui aurait rapporté la somme de 3985 € comme le montre le tableau ci-après. Un montant qui aurait pu diminuer le coût du sinistre financier provoqué par la défaillance de l’entreprise de gros œuvre.
| Calcul coût immobilisation du capital sur appels de fonds injustifiés | ||||
|---|---|---|---|---|
| Appels de fonds | Date | Montants apports | Nombre de jours | Coût du capital immobilisé |
| Versement 15 % à la mise hors d'eau | 18/12/2021 | 27090,0 | 1109 | 2469 |
| Versement 10 % au démarrage du cloisonnement | 16/03/2022 | 18060,0 | 1021 | 1516 |
| Total | 45150,0 | 3985 | ||
Dans les conditions particulières du contrat VEFA relatives aux modalités de paiement du prix, à la location et aux conditions de remboursement de TVA, il est stipulé :
L’ACQUEREUR s’engage à donner à bail commercial à un exploitant unique les locaux aménagés faisant l’objet des présentes à compter de leur mise à disposition par le VENDEUR, pour une durée de 11 ans ferme.
Cette clause doit être exécutée de bonne foi, c’est-à-dire que :
Des évènements ne peuvent pas être décomptés s’il n’est pas prouvé qu’ils ont emporté une incidence directe sur un stade d’avancées des travaux. Le maître d’ouvrage a l’obligation d’adapter les moyens pour limiter les effets des aléas de chantier. Il ne peut décider de l’arrêt unilatéral (tous corps d’état confondus) du chantier et doit au contraire favoriser l’avancement des corps d’état qui peuvent intervenir.
Or, les attestations du maître d’œuvre n’ont cessé de révéler des incohérences, des invraisemblances et des manipulations conférant un caractère frauduleux aux décomptes des jours de retard tels que fournis aux investisseurs. L’objectif de tels agissements ne pouvait que viser à la minimisation maximale de la perte de loyers à laquelle ceux-ci pouvaient prétendre.
L’importance et le nombre de ces fautes posent également la question d’un éventuel conflit d’intérêts entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre appartenant tous deux au même groupe, en l’occurrence Nexity.
Enfin les désordres et les malfaçons qui ont émaillé le chantier de construction laissent planer un sérieux doute quant au dégagement d’une plus-value en cas de revente de l’appartement.